Vakantiewoning of chalet - de fiscale implicaties op een rij

Deze publicatie is opgesteld door Baker Tilly, namens Vakantiepark Duinzicht, en mag niet worden gereproduceerd zonder vermelding van de bron.

Vertoeven in een vakantiewoning of chalet is voor velen een ideaalbeeld van het vakantieseizoen. Naast het plezier dat men hiervan kan hebben, kunnen deze ook verhuurd worden in de periodes waarin er geen gebruik van wordt gemaakt. Een vakantiewoning of chalet kan dus tevens een lucratieve beleggingsmogelijkheid zijn. Om tot een zo optimaal mogelijke afweging tussen de voor- en nadelen van een vakantiewoning of chalet te komen, is het van essentieel belang om op de hoogte te zijn van de rechten en plichten die de fiscale wet- en regelgeving verbindt aan de aankoop, het gebruik, de verhuur en de verkoop. In deze publicatie zetten wij de belangrijkste (Nederlandse) fiscale zaken in hoofdlijnen op een rij. De bedragen en percentages die in deze publicatie worden genoemd, hebben betrekking op de wet- en regelgeving zoals deze met ingang van 2024 geldt en kunnen in de loop van het jaar nog veranderen.

Omzetbelasting

Voor de omzetbelasting kunnen de vakantiewoning en chalet in aparte categorieën ingedeeld worden. Zo zal een vakantiewoning in praktisch alle gevallen kwalificeren als een onroerende zaak. Chalets kunnen zowel als roerend of onroerend worden aangemerkt afhankelijk van de mate waarin deze duurzaam met de grond verenigd zijn. Een chalet die makkelijk gedemonteerd en verplaatst kan worden, zal doorgaans eerder als roerende zaak worden aangemerkt.

Indien een vakantiewoning of chalet die als onroerende zaak wordt aangemerkt binnen twee jaren na de eerste ingebruikneming wordt verkocht, is de levering hiervan belast met 21% omzetbelasting die wordt doorberekend aan de koper. Indien de levering plaatsvindt buiten voornoemde termijn is er sprake van een vrijstelling voor de omzetbelasting. Dit geldt niet voor een chalet die is aan te merken als roerende zaak, omdat deze standaard met 21% omzetbelasting belast wordt.

Indien de vakantiewoning of chalet belast is met omzetbelasting en deze volledig het eigen gebruik dient, kan de omzetbelasting niet verrekend of teruggevraagd worden. In deze situatie is er dus sprake van een kostprijsverhogend effect.

Dit is anders als de vakantiewoning of chalet gemengd voor eigen gebruik en verhuur wordt gebruikt of uitsluitend voor verhuur wordt gebruikt. Door structureel te verhuren, kwalificeert de verhuurder in beginsel als ondernemer voor de omzetbelasting. De verhuur van deze vakantiewoning of chalet in het kader van vakantiebesteding is in beginsel belast tegen het verlaagde tarief ad 9% voor zover het om een ‘kort verblijf’ van de gasten gaat. Hier zal doorgaans sprake van zijn als de betreffende gasten niet de intentie hebben langer dan een halfjaar te blijven. De met omzetbelasting belaste aankoopkosten en eventuele exploitatiekosten kunnen dan worden teruggevraagd of verrekend worden met de af te dragen omzetbelasting over de verhuur. Voor het aandeel aan privégebruik vindt aan het eind van ieder jaar een correctie in de vorm van een terugbetaling plaats.

Indien de aankoop van de vakantiewoning of chalet niet met omzetbelasting is belast, kan het ten slotte gunstig zijn om de Belastingdienst te verzoeken om de kleine-ondernemersregeling toe te passen. Kortgezegd houdt dit in dat indien de vakantiewoning of chalet in Nederland is gelegen en de jaarlijkse voor de omzetbelasting belaste verhuuropbrengst gedurende drie jaren lager is dan € 20.000,-, exclusief omzetbelasting, afgezien kan worden van het in rekening brengen en afdragen van omzetbelasting. Hier staat tegenover dat de omzetbelasting over de kosten en investeringen niet teruggevraagd kan worden.

Overdrachtsbelasting

In de gevallen die zijn besproken waar verplicht omzetbelasting wordt geheven over de levering van een onroerende zaak is de koper in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Er is dus sprake van een samenloopvrijstelling. Bij vakantiewoningen en chalets die als onroerende zaak kwalificeren die niet als hoofdverblijf dienen, is de koper 10,4% aan overdrachtsbelasting verschuldigd. Een chalet die als roerende zaak kwalificeert (wat op Vakantiepark Duinzicht het geval is), wordt niet betrokken in de overdrachtsbelasting. De kwalificatie of een zaak roerend of onroerend is, wordt naar andere maatstaven beoordeeld dan bij de omzetbelasting.

Inkomstenbelasting

Het bezit van een vakantiewoning of chalet wordt voor de inkomstenbelasting in box 3 van de inkomstenbelasting belast. In box 3 wordt op basis van de opbouw van het vermogen van de belastingplichtige, en indien van toepassing ook de fiscaal partner, het inkomen uit sparen en beleggen belast.

De Belastingdienst gaat voor box 3 uit van een forfaitair rendement. Dit betekent dat niet de werkelijke veranderingen van het vermogen worden belast, maar dat de Belastingdienst op basis van de opbouw van het vermogen en de schulden veronderstelt dat een bepaald rendement gerealiseerd wordt. Dit forfaitair rendement wordt bepaald aan de hand van het saldo van de vermogensbestanddelen en schulden per 1 januari van het betreffende kalenderjaar. Met ingang van 2024 wordt dit rendement voorlopig vastgesteld door 0,01% van de banktegoeden te vermeerderen met 6,04% van de overige vermogensbestanddelen en mogen schulden die hier betrekking op hebben voor 2,46% in mindering worden gebracht.

Vervolgens moet de rendementsgrondslag bepaald worden. Dit is de totale waarde van de bezittingen minus de schulden voor zover zij de schuldendrempel ad € 3.700,- (voor fiscaal partners € 7.400,-) overschrijden. Daarna wordt de grondslag sparen en beleggen bepaald door voornoemd bedrag te verminderen met het heffing heffingsvrij vermogen ad € 57.000,- (voor fiscaal partners € 114.000,-). Om het box 3-inkomen te bepalen, moet de rendementsgrondslag gedeeld worden door de grondslag sparen en beleggen en daarna vermenigvuldigd worden met het forfaitaire rendement. Dit bedrag wordt tegen 36% belast in box 3.

Vakantiewoningen en chalets kwalificeren als overig vermogensbestanddeel en worden op basis van de WOZ-waarde betrokken in de heffing. Doordat de vakantiewoning en chalet in de belastingheffing worden betrokken op basis van het voornoemde forfaitaire stelsel, betekent dit dat de verkoop- en verhuuropbrengsten niet in de inkomstenbelasting worden betrokken. Daar staat wel tegenover dat de betaalde rente en afschrijvingen die betrekking hebben op de vakantiewoning en chalet niet fiscaal aftrekbaar zijn in box 3. Impliciet is de rente natuurlijk wel deels aftrekbaar, doordat de lening zelf de heffing in box 3 beperkt.

Een belangrijk aandachtspunt hierbij is dat de vakantiewoning en chalet alleen in box 3 vallen als er sprake is van ‘normaal’ beheer. Bij veruit de meeste particulieren zal hier sprake van zijn. Echter, indien een belastingplichtige meerdere vakantiewoningen of chalets heeft, ten behoeve hiervan arbeid verricht. Deze aanbiedt aan derden en redelijkerwijs winst verwacht kan worden, kan de Belastingdienst het standpunt innemen dat er sprake is van een onderneming. In plaats van het relatief gunstige regime van box 3, worden verhuuropbrengsten en verkoopwinsten dan belast in box 1 als resultaat uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden tegen hogere tarieven, wat fiscaal dus onvoordeliger zou uitpakken. Deze kwalificatie van een onderneming staat los van het hiervoor besproken ondernemerschap voor de omzetbelasting.

Ten slotte is het van belang dat de wetgever het hiervoor uiteengezette stelsel van forfaitair rendement in box 3 naar aanleiding van recente rechtspraak anders gaat inrichten. In de plaats van dit stelsel treedt dan een vermogenswinstbelasting of een vermogensaanwasbelasting. De vermogenswinstbelasting houdt in dat de inkomsten uit vermogensbestanddelen, de eventuele verhuuropbrengsten van de vakantiewoning of chalet, jaarlijks worden belast en dat de eventuele verkoopwinsten worden belast in het jaar dat de vakantiewoning of chalet worden verkocht. Bij de vermogensaanwasbelasting geldt ten aanzien van de verhuuropbrengsten hetzelfde, maar worden de jaarlijkse waardeveranderingen van de vakantiewoning of chalet jaarlijks belast ongeacht of deze verkocht is of niet.

Dit nieuwe stelsel is complexer dan het geldende stelsel, maar sluit beter aan bij het werkelijke rendement dat al dan niet gerealiseerd wordt. Het lijkt erop dat de wetgever de voorkeur geeft aan het vermogens-aanwassysteem en afkoerst op inwerkingtreding vanaf 1 januari 2027. Er is nog veel onzekerheid over de exacte vormgeving van de nieuwe regeling en of deze deadline gehaald gaat worden.

Vennootschapsbelasting

Indien de vakantiewoning of chalet niet in privé wordt gehouden, maar deze bijvoorbeeld in eigendom is van een besloten vennootschap, valt deze buiten de sfeer van box 1 en box 3 van de inkomstenbelasting. De eventuele opbrengsten kunnen dan verminderd worden met de kosten die samenhangen met de vakantiewoning of chalet. De fiscale winst wordt via twee tarieven belast. Indien de winst niet meer bedraagt dan € 200.000,- wordt deze belast tegen 19%. Het deel van de fiscale winst dat hoger is dan voornoemd bedrag wordt belast tegen 25,8%.

Indien de verhuur- en verkoopopbrengsten na het afdragen van de vennootschapsbelasting naar privé overgemaakt worden, is daar aanvullend nog inkomstenbelasting in box 2 over verschuldigd. Over de eerste € 67.000,- is 24,5% verschuldigd en alles daarboven wordt tegen 33% belast.

Conclusie

Een vakantiewoning of chalet biedt veel plezier en kan tevens een lucratieve beleggingsmogelijkheid zijn. Zoals uit deze publicatie is gebleken, brengen de fiscale wet- en regelgeving een hoop mogelijkheden en verantwoordelijkheden met zich mee ter zake van de gehele cyclus van de aanschaf, het gebruik en de verkoop van een vakantiewoning of chalet. In deze publicatie hebben wij de hoofdlijnen kernachtig op een rij gezet. Daarnaast kunnen ook op in deze publicatie onbesproken terreinen, zoals de schenk- en erfbelasting, gemeentelijke belastingen of grensoverschrijdende situaties, verdere complicaties optreden. Mocht u naar aanleiding van deze publicatie twijfelen over uw fiscale positie en op zoek zijn naar een fiscaal adviseur, treden wij daarover graag met u in gesprek. Dan kunt u met een gerust hart genieten van de aankomende vakantieperiode.